Trong sự vận hành của nền kinh tế thị trường, thì việc thẩm định giá nói chung, thẩm định giá nhà đất nói riêng là vô cùng quan trọng. Vậy khi thực hiện việc thẩm định giá về đất bạn cần nắm được những điều gì? Chúng ta hãy cùng khám phá ở bài chia sẻ hôm nay nhé!
Thẩm định giá nhà đất
Đôi nét về thẩm định giá nhà đất
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Đặc điểm của việc thẩm định giá gồm có:
- Thẩm định giá là sự ước tính giá trị tại thời điểm định giá, giá trị của tài sản được xác định có thể là tài sản thị trường hoặc loại tài sản về phi thị trường.
- Tiền tệ là hình thức biểu thị giá trị tài sản đã qua thẩm định
- Tuân thủ các tiêu chuẩn được pháp luật đã đề ra.
- Thẩm định giá được thực hiện theo yêu cầu và mục đích cụ thể, nhất định
Yếu tố xem xét khi thẩm định giá nhà đất
Có thể bạn không biết, nhưng vị trí chính là yếu tố quan trọng nhất mà khi các thẩm định viên thực hiện công việc thẩm định giá của mình. Cụ thể:
- Quy hoạch: Yếu tố đầu tiên cần xem xét là đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không.
- Những yếu tố xã hội (môi trường sống, môi trường kinh doanh): Gần trường học, chợ, siêu thị, trung tâm giải trí, nơi làm việc
- Hạ tầng kỹ thuật: Cấp nước, điện, khả năng thoát nước
- Xu hướng phát triển trong khu vực và khu vực lân cận
- Chiều rộng đường, ngõ dẫn vào bất động sản.
Mục đích thẩm định giá nhà đất
Mục đích thẩm định giá là phản ánh nhu cầu về sử dụng tài sản cho một công trình nhất định. Và theo quy định thì thẩm định giá sẽ có mục đích cụ thể sau đây:
- Xác định giá trị của tài sản để thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu. Cụ thể: giúp người bán xác định giá bán để các bên mua bán có thể thực hiện việc thỏa thuận. Thiết lập cơ sở để có thể trao đổi tài sản với nhau.
- Xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích – tín dụng. Ví dụ như phục vụ hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản, xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản,…
- Xác định giá trị tài sản để phát triển về mặt đầu tư. Điển hình như việc so sánh với các cơ hội đầu tư khác, hay quyết định khả năng đầu tư,…
- Xác định tài sản trong doanh nghiệp. Từ đó thực hiện việc lập các báo cáo thống kê, xác định giá trị của doanh nghiệp, các phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp,…
- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý. Ví dụ như: tìm giá trị tính thuế hàng năm; xác định giá trị bồi khi Nhà nước thu hồi tài sản, phục vụ hoạt động phân chia tài sản của Tòa án,…
Việc bạn nắm rõ mục đích của thẩm định giá, bạn có thể chủ động tìm hiểu các quy định liên quan khi thực hiện thủ tục. Tránh hạn chế xảy ra những rủi ro không đáng có.
Tại sao phải thẩm định giá nhà đất
Với tâm lý ” thuận mua vừa bán “. Có rất nhiều khách hàng sau khi giao dịch thành công mới phát hiện bản thân bị hớ vài trăm triệu đồng.
Ví dụ để bạn có thể hiểu rõ hơn về thẩm định giá đất là vô cùng quan trọng. Cụ thể:
Bảng giá bất động sản phát hiện ở 1 số trường hợp thực tế, người bán nhà bán với giá chỉ 3,5 tỷ. Tuy nhiên, sau tiến hành thẩm định, các chuyên gia đã tư vấn giá bán từ 4,2 – 4,6 tỷ đồng với thời gian bán chậm hoặc nhanh.
Sau khi thẩm định và xem xét, các tiện ích xung quanh nhà, cùng với thiết kế căn nhà hiện đại, còn có khoảng sân vườn, chi phí ngôi nhà được tăng lên 10% giá trị so với ban đầu. Như vậy, với người bán nhà, nếu không thẩm định ngôi nhà chắc hẳn chủ nhà đã bị hớ một khoảng tiền rất lớn.
Quy trình thẩm định giá nhà đất
Vậy khi thực hiện thẩm định giá về nhà đất, chúng ta cần đảm bảo thực hiện theo quy trình sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát – giá thị trường – giá phi thị trường của thẩm định giá nhà đất
Việc bạn xác định tổng quát về nhà đất thẩm định giá, hay giá thị trường hoặc giá phi thị trường làm cơ sở cho việc thực hiện thẩm định giá, sẽ bao gồm có:
Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của nhà đất cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nhà đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá.
Xác định đối tượng cần sử dụng kết quả của việc thẩm định giá: Đối tượng sử dụng ở đây có thể là doanh nghiệp, có thể là tổ chức, hay cá nhân.
Xác định ra thời điểm thẩm định giá, cùng với mục đích của việc thực hiện thẩm định giá: Mục đích của thẩm định giá sẽ được ghi trong hợp đồng đã được ký kết. Ngoài ra cũng sẽ có một số mục đích khác được khách hàng yêu cầu: Vay vốn ngân hàng, báo cáo hội đồng quản trị, đầu tư góp vốn, tính thuế, thanh lý,…
Xác định rõ thời điểm và thời hạn có hiệu lực của kết quả bạn đã thực hiện thẩm định giá.
Ngoài ra còn phải xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt:
- Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
- Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc bạn lập kế hoạch khi thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung của công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc, cũng như tiến độ thực hiện toàn bộ cuộc thẩm định giá.
Nội dung của bản kế hoạch có thể gồm có:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung của công việc
- Xác định các phương thức, cũng như cách thức tiến hành công việc thẩm định giá.
- Xác định các dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá nhà đất, các nguồn tài liệu cần được thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, hay tài sản so sánh.
- Xác định cùng với phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu là đáng tin cậy và phải được nghiên cứu kiểm chứng. Nghiên cứu về hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập, và phân tích dữ liệu, hay thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực. Phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
Bước 3: Thu thập thông tin bằng cách khảo sát thực tế
Các nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá phải được kiểm chứng để đảm bảo chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Một số nguồn tin phục vụ quá trình thẩm định giá như: Khảo sát thực tế khu vực xung quanh; Khảo sát các giao dịch mua bán trên thị trường từ người dân trong khu vực, các công ty bất động sản, các văn phòng công chứng…; Khảo sát trên các phương tiện truyền thông, các website mua bán bất động sản uy tín…
Khảo sát thực tế
Việc khảo sát thực tế bao gồm có các công việc cụ thể như sau:
Thẩm định viên phải khảo sát và lập biên bản hiện trạng thực tế của nhà đất và thu thập số liệu về thông số của nhà đất thẩm định giá và nhà đất so sánh. Điều này được thực hiện bằng cách:
- Chụp ảnh chi tiết về nhà đất như sau: Chụp tổng thể mặt trước
- Chụp các góc bên ngoài: chụp bên trong: phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh…
- Chụp đường trước tài sản
- Chụp đường dẫn vào tài sản
- Chụp khu vực xung quanh.
Bên cạnh đó thẩm định viên cần xác định vị trí nhà đất thẩm định và hướng nhà đất so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, so sánh với vị trí nhà đất trong cùng khu vực, mô tả đặc điểm pháp lý nhà đất.
Các số liệu nhà đất thẩm định viên cần khảo sát và thu thập bao gồm:
- Đối với đất: Đo đạc kích thước chiều rộng (chiều ngang) mặt tiền tiếp giáp với đường ngõ; Đo mặt hậu; Đo chiều dài. Đối với những thửa đất không vuông vức thẩm định viên chú ý đo các góc cạnh…
- Đối với Nhà (công trình xây dựng): Thẩm định viên cần thu thập được thời điểm hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng công trình, tình trạng sửa chữa tu bổ, loại kiến trúc, vật liệu xây dựng, hệ thống tiện ích, kết cấu hạ tầng, môi trường xung quanh, mục đích sử dụng…
Thu thập thông tin
Ngoài thông tin, số liệu thu thập được khảo sát thực tế, thì các thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin sau:
- Thông tin liên quan đến pháp lý nhà đất
- Thông tin chi phí, giá bán, lãi suất thu thập của nhà đất thẩm định giá và nhà đất so sánh
- Thông tin về cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, nhu cầu người mua bán tiềm năng
- Thông tin về kinh tế xã hội, môi trường sống, môi trường kinh doanh, quy hoạch…
Bước 4: Phân tích thông tin
Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định giá cuối cùng của nhà đất thẩm định giá. Phân tích thông tin là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến nhà đất thẩm định giá và các nhà đất so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Bao gồm:
- Phân tích thông tin từ khảo sát thực tế tại hiện trường của nhà đất
- Phân tích những thông tin về thị trường của nhà đất thẩm định giá: cung cầu, sự thay đổi của chính sách, pháp luật. Hay sự phát triển của khoa học, công nghệ và một số yếu tố liên quan khác.
- Phân tích về việc sử dụng nhà đất tốt nhất và có hiệu quả nhất
Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của nhà đất nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho nhà đất.
- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng đất: Xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hay tính hữu dụng của nhà đất, yếu tố tự nhiên tác động đến nhà đất.
- Sự hợp pháp của nhà đất trong việc sử dụng, tính pháp lý của nhà đất, những hạn chế riêng theo hợp đồng, hay quy định của pháp luật.
- Phân tích việc sử dụng tiềm năng của nhà đất tạo ra thu nhập, xem xét yếu tố tác động đến giá trị thị trường, mục đích sử dụng, lãi suất…
- Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của nhà đất thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của nhà đất đó khi được xem xét trong một tổng thể.
Bước 5: Xác định tài sản thực hiện thẩm định giá
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.
Hiện nay phương pháp so sánh được coi là tối ưu nhất trong thẩm định giá nhà đất mà các thẩm định viên tại Việt Nam và trên thế giới áp dụng.
Để áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà đất khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
Trường hợp các phương pháp được đánh giá là có độ tin cậy tương đương thì thẩm định viên lựa chọn hai phương pháp thẩm định giá để đối chiếu.
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi đến khách hàng, các bên liên quan.
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá. Gồm có:
- Báo cáo kết quả thẩm định giá, và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá về nhà đất, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của nhà đất thẩm định giá.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng hoặc bên thứ ba theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá được ký kết.
Chi phí thực hiện thẩm định giá nhà đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
Các bên thỏa thuận giá dịch vụ thẩm định giá dựa trên các căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP như sau:
Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm:
- Chi phí tiền lương
- Chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin
- Chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật
Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Phương pháp thẩm định giá nhà đất
Khi tiến hành thẩm định giá đất đai, tùy vào mục đích thẩm định giá, thông tin thu thập được từ đó thẩm định viên đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp. Cụ thể:
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được.
Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Công thức tính:
V= I/R
Trong đó:
- V : Gía trị tài sản thẩm định giá
- I : Thu nhập hoạt động thuần
- R : Tỷ suất vốn hóa
Các bước thẩm định giá với phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
Lúc này thẩm định viên sẽ xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động.
Bước 2: Xác nhận tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư
- Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Các bước tiến hành thẩm định giá bằng phương pháp này:
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản.
Và “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ quan thực hiện thẩm định giá nhà đất
Thẩm định giá nhà đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của nhà đất phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo quy trình thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá. Vì vậy bạn cần tìm đến nơi uy tín để thực hiện công việc này, để hạn chế tối đa rủi ro gặp phải.
Một số cơ quan thực hiện thẩm định giá nhà đất uy tín bạn có thể tham khảo:
Công ty thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 6 tòa nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Hotline: 0985103666 – 0906020090
Email: [email protected]
Công Ty CP Đầu Tư & Thẩm Định Quốc Tế Đông Dương (INA)
Địa chỉ: 121 Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Hotline : 0934 252 707
Email: [email protected]
Lời kết
Qua bài viết, chúng tôi đã đề cập đến cho các bạn những thông tin về thẩm định giá nhà đất. Hy vọng với những chia sẻ bổ ích trên bạn có thể áp dụng cũng như thực hiện một cách chính xác nhất, hạn chế rủi ro khi thẩm định giá.
